Kontakt

redakcja24@inteligentneapartamenty.pl

Aktualności z branży

Rynek transakcji inwestycyjnych w regionie CEE – nietypowa końcówka roku

CEE Property Forum 2022 w Wiedniu – echa, nastroje i trendy inwestycyjne

Trudno niestety mówić, że nastroje na zakończonym właśnie w Wiedniu CEE Property Forum 2022, w którym udział wziął Avison Young wskazywały na duży optymizm rynkowych graczy. Ten rok przyniósł sektorowi nieruchomości bezprecedensowe wyzwania. Jesteśmy w miejscu, kiedy monitorowanie rynku przez inwestorów zastąpiło podejmowanie konkretnych działań.  

Czwarty kwartał roku standardowo był okresem zamykania transakcji inwestycyjnych. W tym roku jednak od wybuchu konfliktu w Ukrainie aktywność podmiotów inwestycyjnych, jeśli chodzi o inicjowanie nowych projektów została praktycznie zamrożona. W drugim i trzecim kwartale bieżącego roku nie rozpoczęło się wystarczająco dużo transakcji, aby czwarty kwartał obfitował w dużą ilość finalizacji. Można zatem spodziewać się, że koniec, jak i cały 2022 rok, nie będzie spektakularny pod kątem wolumenu. Sytuacji nie poprawiają nowe doniesienia z Rosji, które napędzają stan niepokoju i utrzymują status quo dla nowych działań inwestycyjnych. Potencjalna eskalacja konfliktu w Ukrainie jak i nieunikniony kryzys energetyczny skutecznie studzą chęć do podejmowania działań we wszystkich kręgach inwestycyjnych.  

Zachowawcze podejście inwestorów utrzyma się prawdopodobnie przez długie miesiące, a nieliczne działania ukierunkowane zostaną na bardzo selektywne i sprofilowane wybory. Realizować i zamykać transakcje będą głównie te podmioty, które zmuszone są utrzymać target roczny na określonym poziomie. Strategicznym aspektem dla inwestowania na tak niepewnym rynku i przy rosnących stopach procentowych jest dostępność i koszt finansowania projektów komercyjnych. Faktem staje się wzrost stóp kapitalizacji, co najbardziej widoczne jest już w segmencie magazynowym.     

Kolejnym trudnym okresem będzie pierwszy kwartał 2023, czyli okres indeksacji czynszów, który wymagał będzie podejmowania wyważonego dialogu pomiędzy właścicielami nieruchomości i najemcami. W kontekście oczekiwanego, drastycznego wzrostu kosztów eksploatacyjnych należy spodziewać się, że najtrudniejsze rozmowy będą dopiero inicjowane.  

Ważniejsza niż kiedykolwiek jest dziś jakość nieruchomości. Zgodność z regulacjami środowiskowymi, społecznymi i zarządczymi (ESG) wysuwa się na pozycję czołową, w szczególności w aspekcie zużycia energii, ale także jeśli chodzi o kształtowanie się decyzji inwestycyjnych. Kluczowa w strategiach ESG staje się możliwość poprawy efektywności energetycznej nieruchomości. Pogłębianie się tego trendu będziemy mogli obserwować w kolejnych latach. Zielona rewolucja w nieruchomościach daje już wymierne, finansowe efekty dla najemców, ale zarazem wymaga wyższych nakładów na budowę i usprawnienie budynków, co zapewne przełoży się na podniesienie czynszów w nowych obiektach, jak również zmodernizowanych nieruchomościach. 

Inteligentne apartamenty

Kiedyś były jedynie obiektami fantastycznych opowieści i wyobrażeń, później stały się dostępne dla nielicznych, aby dziś zyskiwać popularność wśród zwykłych ludzi. Mowa o inteligentnych domach i apartamentach, które stają się dostępne dla coraz większej liczby osób.

Działanie domów inteligentnych opiera się o system HMS, czasami określany jako BMS. Pierwszy skrót oznacza Home Management System, a drugi Building Management system. Dlatego też, często drugiego określenia używa się w odniesieniu do domów wolno stojących, a pierwszego w odniesieniu do mieszkań lub bloków.

Dom inteligentny dzięki wykorzystaniu systemu HMS kieruje wszystkimi domowymi instalacja i i podsystemami bez konieczności interwencji użytkownika. Działanie mieszkańca inteligentnego apartamentu czy domu ogranicza się często jedynie do odpowiedniego zaprogramowania systemu lub ewentualnych pojedynczych działań polegających na wydawaniu prostych i krótkich poleceń.

Często, system HMS obejmuje dosłownie cały dom. Oznacza to, że kieruje on wszystkim od okien, przez sprzęt RTV i AGD po podłogę i drzwi. Częściej jednak, ogranicza się jedynie do pewnej części instalacji.

Inteligentny apartament, który wyposażony jest w system HMS za zadanie ma przede wszystkim zwiększyć komfort życia mieszkańców. W tym celu ułatwia on po prostu zarządzanie poszczególnymi instalacjami domowymi.

Między innymi, za pomocą tego systemu możliwe jest kontrolowanie ogrzewania w domu. Inteligentny apartament to taki, w którym temperatura jest zmniejszana, gdy robi się zbyt gorąco i zwiększana, gdy jest chłodno, bez żadnej interwencji człowieka. System HMS połączony jest zwykle z miernikiem ciepła i instalacją grzewczą czy też klimatyzacją. Dzięki temu, w domu zawsze panuje optymalna temperatura.

Dom inteligentny może obniżać temperaturę powietrza, gdy zbytnio ona wzrasta i zwiększać gdy jest za niska, ale można też zaprogramować system zupełnie inaczej. Wiele osób programuje HMS w ten sposób, aby o określonych godzinach system, zwiększał ogrzewanie, a o innych je zmniejszał. Niewątpliwe, pomaga to zaoszczędzić nieco pieniędzy, gdyż w zwykłym domu często zapomina się o zakręcaniu kaloryferów, przez co wiele energii marnuje się na przykład wtedy, gdy mieszkanie ogrzewane jest, kiedy nikogo w nim nie ma. Warto też zwrócić uwagę na to, że można tak ustawić system, aby dom inteligentny zaczął być ogrzewany na chwilę przed naszym powrotem do domu. W takiej sytuacji, gdy wraca się do mieszkania jest w nim już ciepło, jednak w czasie bycia poza nim energia nie jest marnowana.

Niewątpliwie, w domach inteligentnych bardzo często system HMS wykorzystywany jest również do kierowania oknami i podłogami. Chodzi przede wszystkim o rolety czy też żaluzje na oknach oraz o ogrzewanie podłogowe.

Jeśli chodzi o rolety, szczególnie często korzysta się z nich po to, aby same podnosiły się rano. Dzięki temu, zamiast budzika budzą nas promienie słoneczne. Nie bez znaczenia jest też na pewno możliwość ustawienia automatycznego obniżania się rolet wieczorem.

Jeśli zaś chodzi o podłogę, przede wszystkim w inteligentnych domach ustawia się ogrzewanie tak, aby rano po przebudzeniu użytkownik wchodził do łazienki, w której podłoga jest już odpowiednio rozgrzana.

Warto zauważyć, że inteligentny apartament można zintegrować ze smartfonem czy też z tabletem. Dzięki temu zarządzanie nim staje się niezwykle proste. Można na przykład włączyć zasuwanie rolet, czy wyłączyć światło, gdy się o tym zapomniało, a jest się już poza mieszkaniem.

Na apartament czy też dom inteligentny może dziś pozwolić sobie więcej osób niż kiedyś. Jednakże, wciąż jest to większy wydatek niż kupno zwykłego mieszkania. Wydaje się jednak, że dom inteligentny jest opłacalny o tyle, że podczas użytkowania generuje spore oszczędności, dzięki temu, że nie marnuje się w nim energii na oświetlanie czy ogrzewanie mieszkania wtedy, gdy nie jest to konieczne.

Rynek nieruchomości w PL

Do pełnego obrazu sytuacji na polskim rynku nieruchomości brakuje jedynie opisu specyfiki zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kim są właściciele największych sieciowych biur nieruchomości? Jak udało im się odnieść sukces? Jak budują zespoły skutecznych agentów?

Niestety, nie ma w Polsce źródła, które ze 100-procentową pewnością wskazuje, jaka jest liczba biur nieruchomości i agentów w Polsce. Możemy posługiwać się jedynie szacunkowymi danymi. Licencję Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami uzyskało ok. 17 000 osób. Większość nie ma jednak uprawnień, działając pod nadzorem licencjonowanego przełożonego.

W wyniku ustawy deregulacyjnej z 2014 roku nawet to nie jest potrzebne do wykonywania zawodu. Szacuje się więc, że osób zajmujących się pośrednictwem jest ok. 40 000.

Na liście polecanych biur nieruchomości z całej Polski w serwisie otodom.pl zarejestrowanych jest 6 648 agencji. Swoją wizytówkę w serwisie gratka.pl założyło tymczasem 3 036 biur.

Zdecydowana większość agencji (ponad 90 procent) zatrudnia nie więcej niż 10 osób. Tylko kilka firm zbudowało struktury liczące ponad 100 agentów. Najczęściej są to sieciowe agencje nieruchomości, które posiadają ponad 300 biur w różnych miastach Polski. Działają one najczęściej w modelu franczyzowym, co zapewnia wysokie tempo wzrostu, ale też napędza rynek.

W głównej mierze biura nieruchomości zajmują się sprzedażą z rynku wtórnego, chociaż coraz częściej deweloperzy korzystają z usług agencji, zlecając sprzedaż swoich inwestycji.

– Dobra koniunktura na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa już od kilku lat, zarówno deweloperzy jak i banki, udzielające kredytów mieszkaniowych, przez ostatnie pięć lat notowali zwiększające się wyniki – podsumowuje Agnieszka Dąbrowska, dyrektor franczyzy ogólnopolskiej sieci biur Freedom Nieruchomości.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2018 roku oddano do użytkowania 184,8 tys. mieszkań, tj. o 3,6 proc. więcej niż przed rokiem. Na tę sytuację mają wpływ m.in.: niskie stopy procentowe, dobra sytuacja na rynku pracy – a co za tym idzie lepsza kondycja budżetów domowych – co zachęca chociażby do zmiany lokum na bardziej komfortowe.

Dodatkowo w dużych miastach nie bez znaczenia jest trend do inwestowania w mieszkania na wynajem, czy tzw. flipping jako alternatywa do braku korzystniejszych form lokowania kapitału.

Jedną z podstawowych barier formalnych wejścia na rynek nieruchomości przed wprowadzeniem ustawy deregulacyjnej (2014 rok) było uzyskanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości może dziś zostać każdy, o ile spełni wymóg obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Przepis ten obowiązuje również wtedy, gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem. To dziś jedyny ustawowy zapis, który w praktyce sankcjonuje dostęp do zawodów nieruchomościowych.

Pozostałe czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa pisemna umowa cywilnoprawna zawierana między pośrednikiem a klientem, pisemnie pod rygorem nieważności. Reguluje ona prawa i obowiązki obu stron.

Zniknęły natomiast wymogi dotyczące uzyskania kierunkowego wykształcenia, odbycia praktyki zawodowej, a przede wszystkim niekaralności.

Do pełnego obrazu sytuacji na polskim rynku nieruchomości brakuje jedynie opisu specyfiki zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kim są właściciele największych sieciowych biur nieruchomości? Jak udało im się odnieść sukces? Jak budują zespoły skutecznych agentów?

Niestety, nie ma w Polsce źródła, które ze 100-procentową pewnością wskazuje, jaka jest liczba biur nieruchomości i agentów w Polsce. Możemy posługiwać się jedynie szacunkowymi danymi. Licencję Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami uzyskało ok. 17 000 osób. Większość nie ma jednak uprawnień, działając pod nadzorem licencjonowanego przełożonego.

W wyniku ustawy deregulacyjnej z 2014 roku nawet to nie jest potrzebne do wykonywania zawodu. Szacuje się więc, że osób zajmujących się pośrednictwem jest ok. 40 000.

Na liście polecanych biur nieruchomości z całej Polski w serwisie otodom.pl zarejestrowanych jest 6 648 agencji. Swoją wizytówkę w serwisie gratka.pl założyło tymczasem 3 036 biur.

Zdecydowana większość agencji (ponad 90 procent) zatrudnia nie więcej niż 10 osób. Tylko kilka firm zbudowało struktury liczące ponad 100 agentów. Najczęściej są to sieciowe agencje nieruchomości, które posiadają ponad 300 biur w różnych miastach Polski. Działają one najczęściej w modelu franczyzowym, co zapewnia wysokie tempo wzrostu, ale też napędza rynek.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *