Rynek nieruchomości w PL

W Polsce rynek nieruchomości premium skoncentrowany jest wokół kilku największych miast. Prym nadal wiedzie Warszawa, w której transakcje domów i mieszkań z wyższej półki stanowią połowę statystycznych zakupów. W wielkiej piątce znalazły się również: Wrocław, Trójmiasto, Kraków i Poznań.

Za dynamicznym rozwojem rynku przemawia nie tylko dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie – rozszerzająca się lista ludzi zamożnych, ale też walory inwestycyjne nieruchomości z rynku premium i luksusowego. Co ciekawe, zaliczają się do nich nie tylko nowo powstałe budynki. Trend gruntownego odrestaurowywania zabytkowych kamienic i kompleksów bądź pojedynczych budynków jest coraz mocniej widoczny, co podyktowane jest realnym popytem na tego rodzaju dobra.

Luksusem w nieruchomościach jest pustka – najciekawsze nieruchomości na rynku apartamentów to te z widokiem na pustą przestrzeń. O to w zatłoczonym i coraz mocniej zabudowanym mieście najtrudniej. Lokalizacja i architektura, naturalnie, są bardzo ważne, ale to nie koniec wymagań. Stworzenie wokół inwestycji odpowiedniej atmosfery i społeczności, tak aby mieszkaniec mógł poczuć się w niej wyjątkowo i swobodnie stanowi kolejne wyzwanie. Niektórzy deweloperzy oferują swoim nabywcom dodatkowo kompleks SPA, basen, siłownie, concierge’a, czy też najlepsze restauracje „w kapciach”. Nie oznacza to jednak, że jest to standard na tym rynku. Wiele luksusowych nieruchomości wygrywa lokalizacją i liczbą metrów, na których prywatne SPA zmieści się bez kłopotu.

Analizując rynek nieruchomości premium i luksusowych, należy zwrócić uwagę, że rządzi się on swoimi prawami. Jest znacznie bardziej odporny na krótkoterminowe wahania cen i dynamiki niż nieruchomości z niższej półki. Również wzrost stóp procentowych nie wpływa na niego bezpośrednio, dotyczy bowiem wzrostu kosztu kredytu, który rzadziej występuje w transakcjach sprzedaży na tym rynku.

Inwestycja w nieruchomość premium to dobry sposób na ulokowanie nadwyżki kapitału, przy czym nie powinna ona być traktowana jako inwestycja krótkoterminowa, bo istotny wzrost wartości to kwestia minimum kilku lat. Dlatego osoby, które liczą na szybki zwrot z inwestycji, powinny rozważyć zakup nieruchomości typowo inwestycyjnej, takiej jak mieszkania pojedyncze lub w pakietach pod najem czy też apartamenty w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

Początki obrotu nieruchomościami w Polsce sięgają XVII i XVIII wieku. Miasta rozwijały się wówczas bardzo szybko, dzięki działalności inwestycyjnej bogatego mieszczaństwa oraz szlachty i duchowieństwa. Opisuje to Leszek Kałkowski w pierwszym rozdziale swojej książki pt. “Polski Rynek nieruchomości − bilans otwarcia po wejściu Polski do Unii Europejskiej”.

Szlachta posiadała w miastach dwa rodzaje nieruchomości: tzw. “dobra stojące”, obejmujące zabudowę wraz z placem oraz “dobra leżące”, czyli place, nie zawsze zabudowywane i użytkowane przez właściciela.

Dobrami stojącymi (posesjami) określilibyśmy dziś nieruchomości mieszkaniowe, użytkowane przez właściciela. Najczęściej spotykanym typem posesji, należącym do szlachciców, były kamienice, położone w zwartej zabudowie miejskiej lub w najbliższym sąsiedztwie murów miasta.

Nie zawsze były to okazałe gmachy, budowane przez szlachtę. Często kupowane od mieszczan budynki nie różniły się zupełnie wyglądem od sąsiednich domów.

Dlaczego już wtedy inwestowano w zakup kamienic? Kryje się za tym, oczywiście, możliwość osiągania dochodów z wynajmu mieszkań lokatorom. Tak zostało do dziś!

Po II wojnie światowej na stan własnościowy polskiego rynku nieruchomości duży wpływ wywarła nacjonalizacja mienia przejętego przez państwo. Preferowanym typem własności była własność społeczna (lub tzw. uspołeczniona), powstała z przejętej przez państwo – na podstawie aktów nacjonalizacyjnych – własności prywatnej.

Rynek inwestycyjny był ograniczony, ale budowano prywatne domy jednorodzinne, handlowano i zamieniano mieszkania, istniała prywatna własność ziemi w mieście i na wsi. Działały państwowe biura notarialne, zachowały się i były prowadzone w sądach księgi wieczyste.

W socjalistycznej gospodarce nie udzielano jednak kredytów hipotecznych, nie było wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, a rzeczoznawcy majątkowi działali na potrzeby gospodarki państwowej, z tzw. list wojewodów i sądów powszechnych.

Od 1978 r. pojawiło się na rynku nieruchomości “oddawanie w użytkowanie wieczyste”.

Rozmiary rynku nieruchomości zwiększyły się blisko trzykrotnie, przygotowując przedpole dla dalszego dynamicznego wzrostu transakcji w okresie III Rzeczypospolitej.

Na wolnym rynku, w ciągu dziewięciu lat III RP, zawarto nieco więcej transakcji nieruchomościowych niż w okresie 23 lat PRL. Analizowane 30-lecie odznaczało się potrojeniem średniorocznej liczby zawieranych transakcji, co dało cztery razy większą ich liczbę na 1000 mieszkańców.  Znacznie większy ruch odnotowano na polskim rynku wtórnym, co miało rekompensować znaczny spadek nowego budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego).

Obrót nieruchomościami należy do segmentu rynku kapitałowego. Można się było zatem spodziewać, że rozwinie się w Polsce dopiero z nastaniem gospodarki wolnorynkowej i przy wpływie niezbędnych kapitałów.