Kontakt

redakcja24@inteligentneapartamenty.pl

Architektura krajobrazu

Mieszkanie w górach vs. nad morzem. Jest drożej niż w Warszawie

by apartamenty

Średnie ceny ofertowe mieszkań zbliżają się do granicy 20 000 zł za 1m2. Tak jest już w Mielnie, Sopocie i Zakopanem. Tym samym w kilku atrakcyjnie położonych miejscowościach jest drożej niż w Warszawie, a ceny wzrosły średnio o 20 proc. w porównaniu do zeszłego roku.

Eksperci z porównywarki rankomat.pl przeanalizowali aktualne ceny mieszkań z rynku wtórnego w 17 miejscowościach położonych nad morzem i w górach. Podane stawki są medianami cen ofertowych dostępnych na portalu adresowo.pl i dotyczą II kwartału 2022 r. Dla porównania zostały zestawione ze stawkami sprzed roku, czyli z II kwartału 2021 r.    

Mielno i Sopot poza konkurencją  

Podczas gdy średnia stawka mieszkania z rynku wtórnego w Polsce wynosi 8197 zł/m2, a w Warszawie 13 339 zł/m2, obie te kwoty przebijają Mielno (18 756 zł) i Sopot (16 995 zł). Taniej, ale wciąż drożej niż w stolicy, jest w Międzyzdrojach (13 492 zł) – wynika z danych adresowo.pl.  

Próg 10 000 zł/m2 przekroczyły już Gdynia (10 555 zł), Gdańsk (11 789 zł), Świnoujście (12 027 zł) i Władysławowo (12 115 zł). Do tego grona w II kw. 2022 r. dołączył też Kołobrzeg (10 006 zł). Najtańszymi miejscowościami nadmorskimi z portalu nieruchomości adresowo.pl są Ustka (8919 zł/m2) i Darłowo (6413 zł).

Różnice w stawkach za 1m2 między zestawionymi miejscowościami są jeszcze większe, jeśli wziąć pod uwagę konkretne dzielnice w Trójmieście położone nad samym morzem. W Gdyni Orłowie średnia cena mieszkania wynosi 19 753 zł/m2, w Sopocie Dolnym 20 350 zł, a w Gdańsku Jelitkowie 27 919 zł. Dla porównania w najdroższej dzielnicy Warszawy – Śródmieściu – średnia stawka to 17 964 zł/m2.  

Drogo, drogo w Zakopanem  

Mieszkania w górach są tańsze niż nad morzem. Wyjątek stanowi Zakopane ze średnią stawką 17 760 zł/m2. Znacznie taniej można mieć mieszkanie z rynku wtórnego w Szklarskiej Porębie (10 340 zł) czy w Krynicy-Zdrój (7994 zł).  

W innych górskich miejscowościach dostępnych w bazie portalu adresowo.pl ceny są umiarkowane lub niskie. W Bielsku-Białej, które leży u podnóża Beskidu Małego i Beskidu Śląskiego, na 1m2 mieszkania z rynku wtórnego trzeba wydać średnio 7237 zł. W Sanoku, skąd blisko w Bieszczady, stawka wynosi 6328 zł/m2.   

Najtańsze w zestawieniu są miejscowości w Sudetach ze stawką poniżej 5000 zł/m2. W Wałbrzychu leżącym w Górach Wałbrzyskich za 1m2 mieszkania z rynku wtórnego trzeba zapłacić 4863 zł. Jeszcze mniej w Głuchołazach na pograniczu Gór Opawskich – 4398 zł. 

Inflacja od morza  

Mieszkania z rynku wtórnego podrożały w 16 z 17 analizowanych miejscowości. Tylko w Krynicy-Zdrój mediana cen ofertowych była niższa w porównaniu do okresu sprzed roku (-880 zł/m2). Przez 12 miesięcy najbardziej wzrosły ceny mieszkania w miejscowościach nadmorskich – w Sopocie o 3907 zł na każdym metrze kwadratowym i w Międzyzdrojach o 3406 zł. Wyraźny skok zanotowały też Świnoujście (+2986 zł) i Władysławowo (+2277 zł).

Mieszkania między II kw. 2021 r. a II kw. 2022 r. najwolniej drożały w Sanoku (+744 zł/m2), Darłowie (+803 zł) i Wałbrzychu (+929 zł). Gdy spojrzeć na procentowy wzrost cen, okazuje się, że najmniej podrożał 1m2 w Mielnie, które w zestawieniu jest najdroższe (+6,9 proc.). Z kolei najtańsze Głuchołazy odnotowały najwyższy procentowy wzrost (+58,3 proc.).

Jak ubezpieczyć mieszkanie w górach i nad morzem?  

Nieruchomość nad morzem czy w górach warto ubezpieczyć choćby ze względu na możliwość wystąpienia zjawisk atmosferycznych, których nie odnotowuje się tak często w pozostałej części kraju. Ryzyko wystąpienia silnego wiatru nad morzem czy intensywnych opadów śniegu w górach nie wpływają jednak na wysokość polisy w takim stopniu jak wartość mieszkania, czy zakres ochrony. Aby się o tym przekonać, wystarczy spojrzeć na przykładową kalkulację.   

Mieszkanie 60 m2 w najdroższym z zestawienia Mielnie będzie kosztowało ok. 1 125 000 zł. Przy założeniu, że wartość elementów stałych wynosi 200 000 zł, a wyposażenia 100 000 zł, roczne ubezpieczenie mieszkania nad morzem to koszt od 385 zł do 667 zł – wynika z porównania ofert na rankomat.pl z dnia 15.07.2022 r.  

W Głuchołazach, które w całym zestawieniu okazały się najtańszą miejscowością, mieszkanie 60 m2 według lokalnej stawki to koszt ok. 260 000 zł. Jeśli wartość stałych elementów wynosi 40 000 zł, a wyposażenia 20 000 zł, to roczne ubezpieczenie mieszkania w górach będzie kosztować od 220 zł do 657 zł – pokazuje porównanie rankomat.pl.  

– Na cenę ubezpieczenia mieszkania wpływa głównie zakres polisy i wartość nieruchomości, chociaż na powyższym przykładzie decydujące okazały się ryzyka dodatkowe, czyli kradzież z włamaniem, OC w życiu prywatnym, dewastacja, stłuczenie przedmiotów szklanych, pakiety home assistance i medyczny lokatora czy NNW dla psa i kota. Dzięki wcześniejszemu porównaniu ofert możemy nie tylko sprawdzić, co proponuje konkurencyjne TU, ale także oszczędzić na składce nawet kilkaset złotych nie tracąc na jakości polisy  – podkreśla Małgorzata Przybyszewska, ekspert ubezpieczeń nieruchomości na rankomat.pl.  

Inteligentne apartamenty

Kiedyś były jedynie obiektami fantastycznych opowieści i wyobrażeń, później stały się dostępne dla nielicznych, aby dziś zyskiwać popularność wśród zwykłych ludzi. Mowa o inteligentnych domach i apartamentach, które stają się dostępne dla coraz większej liczby osób.

Działanie domów inteligentnych opiera się o system HMS, czasami określany jako BMS. Pierwszy skrót oznacza Home Management System, a drugi Building Management system. Dlatego też, często drugiego określenia używa się w odniesieniu do domów wolno stojących, a pierwszego w odniesieniu do mieszkań lub bloków.

Dom inteligentny dzięki wykorzystaniu systemu HMS kieruje wszystkimi domowymi instalacja i i podsystemami bez konieczności interwencji użytkownika. Działanie mieszkańca inteligentnego apartamentu czy domu ogranicza się często jedynie do odpowiedniego zaprogramowania systemu lub ewentualnych pojedynczych działań polegających na wydawaniu prostych i krótkich poleceń.

Często, system HMS obejmuje dosłownie cały dom. Oznacza to, że kieruje on wszystkim od okien, przez sprzęt RTV i AGD po podłogę i drzwi. Częściej jednak, ogranicza się jedynie do pewnej części instalacji.

Inteligentny apartament, który wyposażony jest w system HMS za zadanie ma przede wszystkim zwiększyć komfort życia mieszkańców. W tym celu ułatwia on po prostu zarządzanie poszczególnymi instalacjami domowymi.

Między innymi, za pomocą tego systemu możliwe jest kontrolowanie ogrzewania w domu. Inteligentny apartament to taki, w którym temperatura jest zmniejszana, gdy robi się zbyt gorąco i zwiększana, gdy jest chłodno, bez żadnej interwencji człowieka. System HMS połączony jest zwykle z miernikiem ciepła i instalacją grzewczą czy też klimatyzacją. Dzięki temu, w domu zawsze panuje optymalna temperatura.

Dom inteligentny może obniżać temperaturę powietrza, gdy zbytnio ona wzrasta i zwiększać gdy jest za niska, ale można też zaprogramować system zupełnie inaczej. Wiele osób programuje HMS w ten sposób, aby o określonych godzinach system, zwiększał ogrzewanie, a o innych je zmniejszał. Niewątpliwe, pomaga to zaoszczędzić nieco pieniędzy, gdyż w zwykłym domu często zapomina się o zakręcaniu kaloryferów, przez co wiele energii marnuje się na przykład wtedy, gdy mieszkanie ogrzewane jest, kiedy nikogo w nim nie ma. Warto też zwrócić uwagę na to, że można tak ustawić system, aby dom inteligentny zaczął być ogrzewany na chwilę przed naszym powrotem do domu. W takiej sytuacji, gdy wraca się do mieszkania jest w nim już ciepło, jednak w czasie bycia poza nim energia nie jest marnowana.

Niewątpliwie, w domach inteligentnych bardzo często system HMS wykorzystywany jest również do kierowania oknami i podłogami. Chodzi przede wszystkim o rolety czy też żaluzje na oknach oraz o ogrzewanie podłogowe.

Jeśli chodzi o rolety, szczególnie często korzysta się z nich po to, aby same podnosiły się rano. Dzięki temu, zamiast budzika budzą nas promienie słoneczne. Nie bez znaczenia jest też na pewno możliwość ustawienia automatycznego obniżania się rolet wieczorem.

Jeśli zaś chodzi o podłogę, przede wszystkim w inteligentnych domach ustawia się ogrzewanie tak, aby rano po przebudzeniu użytkownik wchodził do łazienki, w której podłoga jest już odpowiednio rozgrzana.

Warto zauważyć, że inteligentny apartament można zintegrować ze smartfonem czy też z tabletem. Dzięki temu zarządzanie nim staje się niezwykle proste. Można na przykład włączyć zasuwanie rolet, czy wyłączyć światło, gdy się o tym zapomniało, a jest się już poza mieszkaniem.

Na apartament czy też dom inteligentny może dziś pozwolić sobie więcej osób niż kiedyś. Jednakże, wciąż jest to większy wydatek niż kupno zwykłego mieszkania. Wydaje się jednak, że dom inteligentny jest opłacalny o tyle, że podczas użytkowania generuje spore oszczędności, dzięki temu, że nie marnuje się w nim energii na oświetlanie czy ogrzewanie mieszkania wtedy, gdy nie jest to konieczne.

Rynek nieruchomości w PL

Po II wojnie światowej na stan własnościowy polskiego rynku nieruchomości duży wpływ wywarła nacjonalizacja mienia przejętego przez państwo. Preferowanym typem własności była własność społeczna (lub tzw. uspołeczniona), powstała z przejętej przez państwo – na podstawie aktów nacjonalizacyjnych – własności prywatnej.

Rynek inwestycyjny był ograniczony, ale budowano prywatne domy jednorodzinne, handlowano i zamieniano mieszkania, istniała prywatna własność ziemi w mieście i na wsi. Działały państwowe biura notarialne, zachowały się i były prowadzone w sądach księgi wieczyste.

W socjalistycznej gospodarce nie udzielano jednak kredytów hipotecznych, nie było wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, a rzeczoznawcy majątkowi działali na potrzeby gospodarki państwowej, z tzw. list wojewodów i sądów powszechnych.

Od 1978 r. pojawiło się na rynku nieruchomości “oddawanie w użytkowanie wieczyste”.

Rozmiary rynku nieruchomości zwiększyły się blisko trzykrotnie, przygotowując przedpole dla dalszego dynamicznego wzrostu transakcji w okresie III Rzeczypospolitej.

Na wolnym rynku, w ciągu dziewięciu lat III RP, zawarto nieco więcej transakcji nieruchomościowych niż w okresie 23 lat PRL. Analizowane 30-lecie odznaczało się potrojeniem średniorocznej liczby zawieranych transakcji, co dało cztery razy większą ich liczbę na 1000 mieszkańców.  Znacznie większy ruch odnotowano na polskim rynku wtórnym, co miało rekompensować znaczny spadek nowego budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego).

Obrót nieruchomościami należy do segmentu rynku kapitałowego. Można się było zatem spodziewać, że rozwinie się w Polsce dopiero z nastaniem gospodarki wolnorynkowej i przy wpływie niezbędnych kapitałów.

Początki obrotu nieruchomościami w Polsce sięgają XVII i XVIII wieku. Miasta rozwijały się wówczas bardzo szybko, dzięki działalności inwestycyjnej bogatego mieszczaństwa oraz szlachty i duchowieństwa. Opisuje to Leszek Kałkowski w pierwszym rozdziale swojej książki pt. “Polski Rynek nieruchomości − bilans otwarcia po wejściu Polski do Unii Europejskiej”.

Szlachta posiadała w miastach dwa rodzaje nieruchomości: tzw. “dobra stojące”, obejmujące zabudowę wraz z placem oraz “dobra leżące”, czyli place, nie zawsze zabudowywane i użytkowane przez właściciela.

Dobrami stojącymi (posesjami) określilibyśmy dziś nieruchomości mieszkaniowe, użytkowane przez właściciela. Najczęściej spotykanym typem posesji, należącym do szlachciców, były kamienice, położone w zwartej zabudowie miejskiej lub w najbliższym sąsiedztwie murów miasta.

Nie zawsze były to okazałe gmachy, budowane przez szlachtę. Często kupowane od mieszczan budynki nie różniły się zupełnie wyglądem od sąsiednich domów.

Dlaczego już wtedy inwestowano w zakup kamienic? Kryje się za tym, oczywiście, możliwość osiągania dochodów z wynajmu mieszkań lokatorom. Tak zostało do dziś!

Dzisiaj rynek nieruchomości jest uregulowany prawnie. Kolejne biura rosną jak grzyby po deszczu, powstają prężnie działające sieci francyzowe, profesjonalizują się agenci nieruchomości.

Najwygodniej analizować rynek jak najbliżej punktu “tu i teraz”. Kiedy myślimy o prowadzeniu biura nieruchomości, szczególnie przydatne okażą się dane za miniony, 2018 rok.

Według Morizon.pl, popyt na rynku pod względem typu nieruchomości rozkładał się w 2018 roku następująco: mieszkania – 51,26 proc., domy – 35,85 proc., działki – 8,64 proc., budowle komercyjne – 4,25 proc.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce:

  • liczba mieszkań w Polsce: 14,44 mln,
  • łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w Polsce: 1 068 557,5 mkw.,
  • średnia wielkość mieszkania w Polsce: 74 mkw.,
  • przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę: 27,8 mkw.,
  • przeciętna liczba osób na 1 izbę: 0,70,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w wodociągi: 96,8 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w ustęp: 93,7 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę: 91,4 proc.,
  • odsetek mieszkań podłączonych do Instalacji gazowej: 51,3 proc.

Źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2017 r., GUS / Morizon.pl

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Popularne artykuły

Waga architektury we współczesnych miastach

14 listopada, 2022

Marvipol sfinalizował transakcję pakietowej sprzedaży mieszkań Moko Botanika

5 sierpnia, 2022