Kontakt

redakcja24@inteligentneapartamenty.pl

Architektura krajobrazu

Waga architektury we współczesnych miastach

Jak tak naprawdę wygląda dobra architektura miejska? Jakie zasady, wartości i elementy składają się na nowoczesny obraz miejsca, którego duża intensywność zabudowy pełni nie tylko funkcje mieszkalne i usługowe? O tym, czy nowe obiekty mieszkalne powstają zgodnie z zasadami dobrej architektury oraz o budowaniu przez inwestycję Bernardyńska przestrzeni miejskiej Wrocławia opowiada autor projektu i ceniony wrocławski architekt – Zbigniew Maćków oraz Prezes Zarządu TOSCOM, Tomasz Szychliński.

Przemierzając miejskie ulice, na co dzień mamy styczność z dynamicznie rozwijającą się architekturą miasta. Coraz wyższe budynki, ściany z ogromnych tafli szkła czy mnogość różnorodnych miejsc usługowych to tylko niektóre z aspektów, jakie składają się na współczesną zabudowę niejednej aglomeracji. Jednak w jakim stopniu tak naprawdę przywiązuje się wagę do architektury we współczesnych miastach? Co można nazwać dobrą architekturą miejską? Jak tłumaczy Zbigniew Maćków – nagradzany, wrocławski architekt i autor projektu inwestycji Bernardyńska – odpowiedź na to pytanie jest bardzo złożona, gdyż trzeba na nią spojrzeć z wielu perspektyw, m.in. kontekstowej, miejskiej czy miastotwórczej:

Jeśli chodzi o kwestie miejskie, to dobra architektura buduje miasto, dodaje wartości do samego kontekstu i tworzy wartości synergiczne. A co rozumiem przez słowo wartości? Chodzi tu o jakość przestrzeni. W przypadku zabudowy pierzejowej, mowa tu o jakości ulic, a jeśli mamy na uwadze plac, to jego obudowie. Są to też funkcje miastotwórcze – czyli dobrze ulokowane i zaprojektowane pod względem strefy wejściowej czy zagospodarowania zewnętrznego (na przykład umiejscowienia kawiarni, ogrodów czy nawierzchni) budynki ostatecznie wpływają na podwyższenie jakości samego miasta. Tak dobrze przemyślane przestrzenie generują również ruch, w pozytywnym znaczeniu tego słowa. Stąd więc jeżeli połączymy przyzwoitą architekturę budującą przed sobą atrakcyjną przestrzeń, możemy być pewni, że tego typu zabudowa będzie doskonałym miejscem do zamieszkania. W innych przypadkach, czyli związanych ze złą lokalizacją i ustawieniem budynku, parterami służącymi za parking, brakiem zieleni czy dobrych mebli miejskich, nagle otrzymujemy fragment miasta, który staje się nieprzyjazny, nieciekawy i odpychający.

Ale czy nowe obiekty mieszkalne powstają zgodnie z zasadami dobrej architektury? Wrocławski architekt potwierdza, że jak w każdej dziedzinie, powstają projekty dobre i złe, czyli obiekty, które respektują potrzeby człowieka i miasta oraz te, realizujące krótkoterminowe cele inwestora.

Często projektując przestrzeń zapomina się o tym, że budownictwo, zwłaszcza mieszkaniowe, ma swoje strefy – otwartą i publiczną oraz tę prywatną – dzienną i nocną. Bardzo często jest tak, że są one ze sobą wymieszane, tworząc w konsekwencji obraz zaburzający pewną estetykę – na przykład w przypadku balkonów, które służą bardzo często do przechowania niepotrzebnych przedmiotów. Oczywiście dzieje się tak w momencie, gdy nie zostaje przewidziana odpowiednia powierzchnia do chowania rzeczy lub wtedy, gdy to jest jedyna możliwość zrobienia tego typu strefy. Co więcej, w nowoczesnej architekturze czasem nie ma empatii i zrozumienia dla miasta: architekt próbuje spełnić wymagania inwestora i projektuje układ na pewne życzenie, zapominając o lokalizacji budynku i jego otoczeniu, które generuje witalność miejską. Stąd tak ważne jest zrozumienie potrzeb danej aglomeracji i jej mieszkańców. Przykładem mogą być tu ciągi piesze, które nie powinny być przecinane wyjazdami i wjazdami do parkingów, tylko dyskretnie zaprojektowane z ulic, które obsługują budynek i nie otwierać się na strefy publiczne.

Architektoniczna wartość dla pokoleń

Czy inwestycja Bernardyńska – pierwsza wrocławska inwestycja przewyższająca klasę premium i flagowe przedsięwzięcie TOSCOM Development – powstaje zgodnie z zasadami dobrej architektury i buduje przestrzeń miejską? Jak wyjaśnia Zbigniew Maćków, zespół, tworząc projekt, starał się zaplanować przestrzeń publiczną respektującą miejsce i okoliczne zabytki – w tym kościół zespołu bernardyńskiego:

W oparciu o tę już istniejącą i respektowaną przez nas sytuację architektoniczną i wartości, stworzyliśmy nowy miejski plac, wzbogacony o lokale wzmacniające witalność miejską – kawiarnie, drobne usługi i restauracje. Pamiętajmy, że nie sztuką jest zaprojektować miejsce, które jest pozbawione funkcji – bez tej obudowy szybko wtedy umiera. W przypadku Bernardyńskiej wydaje nam się, że zaplanowaliśmy budynek w maksymalny sposób, respektując potencjał tego miejsca, które jest wyjątkowe – pięknie położone i posiadające wokół szereg atrakcyjnych obiektów. Wykorzystaliśmy to, budując wysokiej jakości przestrzeń publiczną i nie tylko dla mieszkańców inwestycji, ale też dla pozostałych Wrocławian i turystów.

Z kolei Tomasz Szychliński, Prezes Zarządu TOSCOM uważa, że inwestycja Bernardyńska łączy, jego zdaniem, dwa najważniejsze elementy – czyli dobrą architekturę i równie dobre miejsce do życia:

– Dobra architektura to architektura wpisująca się w otaczający kontekst, czerpiąca z najlepszych, a nie najgorszych wzorców. W przypadku Bernardyńskiej, razem z pracownią projektową uznaliśmy, że budynek musi mieć wielkomiejski i wyważony charakter. Wychodząc z takiego założenia zaczęliśmy dyskusje od przekreślenia obowiązującej w części środowiska deweloperskiego zasady: mamy sztampowe kształty mieszkań na które jest największy popyt i w zasadzie dopasowujemy architekturę budynku do narysowanych rzutów. Na Bernardyńskiej odwróciliśmy ten proces. Zaczęliśmy od wykreowania architektury, którą dedykujemy wszystkim obecnym i przyszłym mieszkańcom Wrocławia, nie tylko garstce naszych klientów. Nasza filozofia odpowiedzialnej ingerencji w przestrzeń miejską to projekt, który będzie bronił się zarówno tu i teraz, jak i za 100 lat. Ma być to projekt, który dla naszych klientów stanie się domem a dla szerokiej publiczności ważnym miejscem na architektonicznej mapie Wrocławia. Z tego też względu tak bardzo nam zależało na wykreowaniu kameralnego, miejskiego placu naprzeciwko jednej z najpiękniejszych wrocławskich dominant czyli ściany kościoła dawnego klasztoru Bernardynów. Tylko w ten sposób mogliśmy osiągnąć mix dobrej przestrzeni miejskiej z budynkiem najwyższej klasy.

Bernardyńska w zgodzie z zasadami dobrej architektury

Prezes Zarządu TOSCOM, rozważając czy inwestycja Bernardyńska powstaje zgodnie z zasadami dobrej architektury, dzieli to zagadnienie na dwie części – biorąc pod uwagę projekt oraz opiekę nad budynkiem po jego oddaniu do użytkowania.

Dyskusje o dobrej architekturze podzieliłbym na dwie części. Pierwsza to projekt i dopasowanie do bliższego i dalszego kontekstu. Na Bernardyńskiej zaczęliśmy od pracy nad bryłą i rzeźbą budynku. Odeszliśmy od niepisanej zasady maksymalnej zabudowy terenu na rzecz rozbicia elewacji rytmicznymi pilastrami, chowającymi za sobą prywatne loggie. Cofnięte względem reszty budynku dwie ostatnie kondygnacje to z jednej strony symbol wielkomiejskiej architektury a z drugiej – wygospodarowanie przestrzeni dla największych i najbardziej wyjątkowych apartamentów. Ta baza zaprowadziła nas do najważniejszego punktu czyli materiału i sposobu ułożenia elewacji. Wybór padł na cegłę klinkierową, która wprost odwołuje się do świetnie starzejącej się Galerii Dominikańskiej, ale przede wszystkim do muzeum architektury i zespołu pobernardyńskiego. W architekturze lepiej unikać udawania, że coś jest starsze, niż w rzeczywistości, stąd pomysł na ułożenie klinkieru w charakterystyczny rytm jodełki. Element, z którego jesteśmy szczególnie dumni, to balkony/loggie przy każdym z okien, tym bardziej, że w tym przypadku połączenie funkcjonalności z dosyć harmonijną fasadą było szczególnie trudne.

Tomasz Szychliński dodaje, że drugą część stanowi opieka nad budynkiem po oddaniu do użytkowania. Tutaj ważną rolę odgrywają wytyczne architekta. Na Bernardyńskiej przygotowano bardzo szczegółowe regulacje dotyczące maskowania balkonów, montażu szyldów i tablic informacyjnych, wyklejania szklanych witryn, ogródków przylokalowych oraz wszystkich innych elementów odziaływujących na ogólny odbiór budynku. Tylko odpowiednio wcześniej i dobrze przygotowane instrukcje są w stanie zapewnić wieloletnią eksploatacje na możliwie najwyższym poziomie.

Empatia w klasie premium

A co w przypadku zachowania empatii przy realizacji inwestycji Bernardyńska? Jak wyjaśnia Prezes Zarządu TOSCOM: W naszym rozumieniu zasady empatii to dbałość o szeroko pojęty szczegół – na przykład absolutnie najważniejsza jest maksymalizacja ilości drzew w przestrzeniach publicznych i prywatnych. W części wewnętrznego patio tak zaprojektowaliśmy płytę fundamentową, aby nie uszkodzić dwóch starych kasztanowców. Dodatkowo każdy balkon jest wyposażony w kranik z wodą, a mapa obciążeń przewiduje postawienie większych donic. Na takiej polityce wygrywa każdy – sąsiad inwestycji, bo codziennie obcuje z dodatkową zielenią, mieszkaniec – bo wraca do urokliwego mieszkania i deweloper, który oferuje atrakcyjniejszą nieruchomość. Kolejny element to próba przewidzenia, jak będą zachowywać się wybrane materiały na przestrzeni lat. Intensywnie pracujemy nad zminimalizowaniem potencjalnych zacieków, wyborem odpowiedniej płytki klinkierowej, testujemy kolory barwionego w masie betonu, tworzymy mockupy i prowadzimy nieustające burze mózgów. Mamy ambicje, aby nasze projekty były wzorcowe, a to wymaga nieszablonowego podejścia i świadomości wagi szczegółu.

Prezes TOSCOM wskazuje, że empatyczność przejawia się również w formie przygotowywania wewnętrznych regulaminów dotyczących funkcjonowania budynku – chodzi tu m.in. o zapisy minimalizujące uciążliwości związane z najmem krótkoterminowym.

Tworzymy wydzielone części budynku dedykowane do takiej formy korzystania z mieszkania, ale przede wszystkim skupiamy się na tych klientach dla których Bernadyńska będzie domem. A takich jest zdecydowana większość. Dlatego do współpracy zaprosiliśmy firmy specjalizujące się w akustyce budowlanej, które doradzają nam, jak zmaksymalizować komfort przyszłego mieszkańca. Z podobną starannością podchodzimy do dbania o części wspólne, tj. korytarze, hole, strefę fitness-spa czy kort do squasha. Wyobrażamy sobie i przewidujemy jakie implikacje będą niosły za sobą najróżniejsze ludzkie zachowania i staramy się stworzyć procesy, które na koniec dnia uczynią z Bernardyńskiej inwestycje absolutnie wyjątkową.

Pełna rozmachu inwestycja Bernardyńska to flagowe przedsięwzięcie TOSCOM, położone w zabytkowej części Wrocławia, nazywanej w XIV wieku Nowym Miastem. Teren, na którym stał niegdyś kościół i klasztor Bernardynów, aktualnie stanowi zdesakralizowane miejsce, w dalszym ciągu posiadające tajemniczy i nastrojowy charakter. Dziś – po ponad 600 latach i dzięki TOSCOM – „stare” powraca, wprowadzając w przestrzeń miejską zupełnie nową jakość nieruchomości, bazującą na prestiżu i komforcie i stanowiące przykład dobrej, miejskiej architektury.

TOSCOM w jedyny w swoim rodzaju sposób łączy profesjonalizm i lokalny patriotyzm. Firma pochodzi z Wrocławia i tworzy dla Wrocławian. Do projektowania zaprasza najwybitniejszych architektów. Kreując wyjątkowe wizje nieruchomości, tworzy szczególne miejsca do życia. Buduje przy współpracy z najbardziej doświadczonymi i renomowanymi firmami. Wyznaje zasadę dbania o najdrobniejszy szczegół. Z pełną świadomością długowieczności budynków, projektuje na lata. Nie ogląda się na innych, tylko wyznacza własne standardy i styl. Tworzy wyrazisty Wrocław. Jej założyciele wierzą, że wśród dobrej architektury dzieją się dobre rzeczy.

Inteligentne apartamenty

Kiedyś były jedynie obiektami fantastycznych opowieści i wyobrażeń, później stały się dostępne dla nielicznych, aby dziś zyskiwać popularność wśród zwykłych ludzi. Mowa o inteligentnych domach i apartamentach, które stają się dostępne dla coraz większej liczby osób.

Działanie domów inteligentnych opiera się o system HMS, czasami określany jako BMS. Pierwszy skrót oznacza Home Management System, a drugi Building Management system. Dlatego też, często drugiego określenia używa się w odniesieniu do domów wolno stojących, a pierwszego w odniesieniu do mieszkań lub bloków.

Dom inteligentny dzięki wykorzystaniu systemu HMS kieruje wszystkimi domowymi instalacja i i podsystemami bez konieczności interwencji użytkownika. Działanie mieszkańca inteligentnego apartamentu czy domu ogranicza się często jedynie do odpowiedniego zaprogramowania systemu lub ewentualnych pojedynczych działań polegających na wydawaniu prostych i krótkich poleceń.

Często, system HMS obejmuje dosłownie cały dom. Oznacza to, że kieruje on wszystkim od okien, przez sprzęt RTV i AGD po podłogę i drzwi. Częściej jednak, ogranicza się jedynie do pewnej części instalacji.

Inteligentny apartament, który wyposażony jest w system HMS za zadanie ma przede wszystkim zwiększyć komfort życia mieszkańców. W tym celu ułatwia on po prostu zarządzanie poszczególnymi instalacjami domowymi.

Między innymi, za pomocą tego systemu możliwe jest kontrolowanie ogrzewania w domu. Inteligentny apartament to taki, w którym temperatura jest zmniejszana, gdy robi się zbyt gorąco i zwiększana, gdy jest chłodno, bez żadnej interwencji człowieka. System HMS połączony jest zwykle z miernikiem ciepła i instalacją grzewczą czy też klimatyzacją. Dzięki temu, w domu zawsze panuje optymalna temperatura.

Dom inteligentny może obniżać temperaturę powietrza, gdy zbytnio ona wzrasta i zwiększać gdy jest za niska, ale można też zaprogramować system zupełnie inaczej. Wiele osób programuje HMS w ten sposób, aby o określonych godzinach system, zwiększał ogrzewanie, a o innych je zmniejszał. Niewątpliwe, pomaga to zaoszczędzić nieco pieniędzy, gdyż w zwykłym domu często zapomina się o zakręcaniu kaloryferów, przez co wiele energii marnuje się na przykład wtedy, gdy mieszkanie ogrzewane jest, kiedy nikogo w nim nie ma. Warto też zwrócić uwagę na to, że można tak ustawić system, aby dom inteligentny zaczął być ogrzewany na chwilę przed naszym powrotem do domu. W takiej sytuacji, gdy wraca się do mieszkania jest w nim już ciepło, jednak w czasie bycia poza nim energia nie jest marnowana.

Niewątpliwie, w domach inteligentnych bardzo często system HMS wykorzystywany jest również do kierowania oknami i podłogami. Chodzi przede wszystkim o rolety czy też żaluzje na oknach oraz o ogrzewanie podłogowe.

Jeśli chodzi o rolety, szczególnie często korzysta się z nich po to, aby same podnosiły się rano. Dzięki temu, zamiast budzika budzą nas promienie słoneczne. Nie bez znaczenia jest też na pewno możliwość ustawienia automatycznego obniżania się rolet wieczorem.

Jeśli zaś chodzi o podłogę, przede wszystkim w inteligentnych domach ustawia się ogrzewanie tak, aby rano po przebudzeniu użytkownik wchodził do łazienki, w której podłoga jest już odpowiednio rozgrzana.

Warto zauważyć, że inteligentny apartament można zintegrować ze smartfonem czy też z tabletem. Dzięki temu zarządzanie nim staje się niezwykle proste. Można na przykład włączyć zasuwanie rolet, czy wyłączyć światło, gdy się o tym zapomniało, a jest się już poza mieszkaniem.

Na apartament czy też dom inteligentny może dziś pozwolić sobie więcej osób niż kiedyś. Jednakże, wciąż jest to większy wydatek niż kupno zwykłego mieszkania. Wydaje się jednak, że dom inteligentny jest opłacalny o tyle, że podczas użytkowania generuje spore oszczędności, dzięki temu, że nie marnuje się w nim energii na oświetlanie czy ogrzewanie mieszkania wtedy, gdy nie jest to konieczne.

Rynek nieruchomości w PL

W Polsce rynek nieruchomości premium skoncentrowany jest wokół kilku największych miast. Prym nadal wiedzie Warszawa, w której transakcje domów i mieszkań z wyższej półki stanowią połowę statystycznych zakupów. W wielkiej piątce znalazły się również: Wrocław, Trójmiasto, Kraków i Poznań.

Za dynamicznym rozwojem rynku przemawia nie tylko dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie – rozszerzająca się lista ludzi zamożnych, ale też walory inwestycyjne nieruchomości z rynku premium i luksusowego. Co ciekawe, zaliczają się do nich nie tylko nowo powstałe budynki. Trend gruntownego odrestaurowywania zabytkowych kamienic i kompleksów bądź pojedynczych budynków jest coraz mocniej widoczny, co podyktowane jest realnym popytem na tego rodzaju dobra.

Luksusem w nieruchomościach jest pustka – najciekawsze nieruchomości na rynku apartamentów to te z widokiem na pustą przestrzeń. O to w zatłoczonym i coraz mocniej zabudowanym mieście najtrudniej. Lokalizacja i architektura, naturalnie, są bardzo ważne, ale to nie koniec wymagań. Stworzenie wokół inwestycji odpowiedniej atmosfery i społeczności, tak aby mieszkaniec mógł poczuć się w niej wyjątkowo i swobodnie stanowi kolejne wyzwanie. Niektórzy deweloperzy oferują swoim nabywcom dodatkowo kompleks SPA, basen, siłownie, concierge’a, czy też najlepsze restauracje „w kapciach”. Nie oznacza to jednak, że jest to standard na tym rynku. Wiele luksusowych nieruchomości wygrywa lokalizacją i liczbą metrów, na których prywatne SPA zmieści się bez kłopotu.

Analizując rynek nieruchomości premium i luksusowych, należy zwrócić uwagę, że rządzi się on swoimi prawami. Jest znacznie bardziej odporny na krótkoterminowe wahania cen i dynamiki niż nieruchomości z niższej półki. Również wzrost stóp procentowych nie wpływa na niego bezpośrednio, dotyczy bowiem wzrostu kosztu kredytu, który rzadziej występuje w transakcjach sprzedaży na tym rynku.

Inwestycja w nieruchomość premium to dobry sposób na ulokowanie nadwyżki kapitału, przy czym nie powinna ona być traktowana jako inwestycja krótkoterminowa, bo istotny wzrost wartości to kwestia minimum kilku lat. Dlatego osoby, które liczą na szybki zwrot z inwestycji, powinny rozważyć zakup nieruchomości typowo inwestycyjnej, takiej jak mieszkania pojedyncze lub w pakietach pod najem czy też apartamenty w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

Dzisiaj rynek nieruchomości jest uregulowany prawnie. Kolejne biura rosną jak grzyby po deszczu, powstają prężnie działające sieci francyzowe, profesjonalizują się agenci nieruchomości.

Najwygodniej analizować rynek jak najbliżej punktu “tu i teraz”. Kiedy myślimy o prowadzeniu biura nieruchomości, szczególnie przydatne okażą się dane za miniony, 2018 rok.

Według Morizon.pl, popyt na rynku pod względem typu nieruchomości rozkładał się w 2018 roku następująco: mieszkania – 51,26 proc., domy – 35,85 proc., działki – 8,64 proc., budowle komercyjne – 4,25 proc.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce:

  • liczba mieszkań w Polsce: 14,44 mln,
  • łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w Polsce: 1 068 557,5 mkw.,
  • średnia wielkość mieszkania w Polsce: 74 mkw.,
  • przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę: 27,8 mkw.,
  • przeciętna liczba osób na 1 izbę: 0,70,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w wodociągi: 96,8 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w ustęp: 93,7 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę: 91,4 proc.,
  • odsetek mieszkań podłączonych do Instalacji gazowej: 51,3 proc.

Źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2017 r., GUS / Morizon.pl

W Polsce rynek nieruchomości premium skoncentrowany jest wokół kilku największych miast. Prym nadal wiedzie Warszawa, w której transakcje domów i mieszkań z wyższej półki stanowią połowę statystycznych zakupów. W wielkiej piątce znalazły się również: Wrocław, Trójmiasto, Kraków i Poznań.

Za dynamicznym rozwojem rynku przemawia nie tylko dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie – rozszerzająca się lista ludzi zamożnych, ale też walory inwestycyjne nieruchomości z rynku premium i luksusowego. Co ciekawe, zaliczają się do nich nie tylko nowo powstałe budynki. Trend gruntownego odrestaurowywania zabytkowych kamienic i kompleksów bądź pojedynczych budynków jest coraz mocniej widoczny, co podyktowane jest realnym popytem na tego rodzaju dobra.

Luksusem w nieruchomościach jest pustka – najciekawsze nieruchomości na rynku apartamentów to te z widokiem na pustą przestrzeń. O to w zatłoczonym i coraz mocniej zabudowanym mieście najtrudniej. Lokalizacja i architektura, naturalnie, są bardzo ważne, ale to nie koniec wymagań. Stworzenie wokół inwestycji odpowiedniej atmosfery i społeczności, tak aby mieszkaniec mógł poczuć się w niej wyjątkowo i swobodnie stanowi kolejne wyzwanie. Niektórzy deweloperzy oferują swoim nabywcom dodatkowo kompleks SPA, basen, siłownie, concierge’a, czy też najlepsze restauracje „w kapciach”. Nie oznacza to jednak, że jest to standard na tym rynku. Wiele luksusowych nieruchomości wygrywa lokalizacją i liczbą metrów, na których prywatne SPA zmieści się bez kłopotu.

Analizując rynek nieruchomości premium i luksusowych, należy zwrócić uwagę, że rządzi się on swoimi prawami. Jest znacznie bardziej odporny na krótkoterminowe wahania cen i dynamiki niż nieruchomości z niższej półki. Również wzrost stóp procentowych nie wpływa na niego bezpośrednio, dotyczy bowiem wzrostu kosztu kredytu, który rzadziej występuje w transakcjach sprzedaży na tym rynku.

Inwestycja w nieruchomość premium to dobry sposób na ulokowanie nadwyżki kapitału, przy czym nie powinna ona być traktowana jako inwestycja krótkoterminowa, bo istotny wzrost wartości to kwestia minimum kilku lat. Dlatego osoby, które liczą na szybki zwrot z inwestycji, powinny rozważyć zakup nieruchomości typowo inwestycyjnej, takiej jak mieszkania pojedyncze lub w pakietach pod najem czy też apartamenty w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *