Kontakt

redakcja24@inteligentneapartamenty.pl

Architektura wnętrz

Gdzie w Europie wykończenie biura kosztuje najwięcej? Polska na podium w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Według międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield średni koszt wykończenia biura w Warszawie wynosi 1010 EUR/mkw., co plasuje stolicę Polski na 3. miejscu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, za Belgradem (1121 EUR/mkw.) oraz Pragą (1037 EUR/mkw.). Najdrożej jest w Londynie, gdzie za mkw. fit-outu zapłacić trzeba średnio 2798 EUR/mkw.

Pandemia Covid-19 stanowiła prawdziwe wyzwanie dla całej branży budowlanej. W regionie EMEA sektor ten okazał się jednak odporny i po początkowym spowolnieniu, firmy wróciły na rozsądny poziom zysków. Pomimo zwiększenia aktywności inwestorów, na rynku nadal zauważalna jest niepewność związana z powrotem pracowników do biur, ze względu na wdrożenie modelu pracy hybrydowej i zainteresowanie firm generowanymi w ten sposób oszczędnościami zarówno w koszcie najmu, jak i wykończenia powierzchni biurowej. Na wzrost kosztów fit-outu za mkw. w tym roku wpływa bezpośrednio wojna w Ukrainie, problemy związane z łańcuchami dostaw i dostępność materiałów budowlanych. Niezależnie jednak od trudnej sytuacji gospodarczej, z powodzeniem realizujemy szereg projektów dzięki naszemu zespołowi doświadczonych profesjonalistów. Umiejętnie szacujemy ryzyko i wspieramy klientów w efektywnym planowaniu i zarządzaniu budżetami. – komentuje Bogumiła Kompowska, Associate, Design & Build Lead, Project & Development Services, Cushman & Wakefield.

Ekonomia się odradza…

Pomimo optymistycznych prognoz dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej, rynek spotyka się z krótkoterminowymi wyzwaniami wpływającymi negatywnie między innymi na łańcuchy dostaw – głównie produktów pochodzących z regionów Azji, Australii i Oceanii, a także bezpośrednio z Ukrainy. Wraz z wygaszaniem pandemii COVID-19 dostrzegalna będzie poprawa sytuacji na rynku, lecz obecnie w niektórych obszarach popyt przewyższa podaż. 

…ale presja wpływająca na koszty nie odpuszcza

W początkowych fazach pandemii ceny prac wykończeniowych były konkurencyjne. Doprowadziło to do przejściowego obniżenia kosztów, które utrzymało się do drugiej fali pandemii. Jednak w związku z gwałtownie rosnącą inflacją i konfliktem w Ukrainie, koszty wykończenia powierzchni biurowych radykalnie wzrosły z powodu rosnących cen materiałów i kosztów pracy. Z tego względu firmy działające w tym segmencie rynku weryfikują swoje plany projektowe i uwzględniają w wycenach większe ryzyko.

Polska na „podium” w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

W zestawieniu siedmiu stolic z regionu Europy Środkowo-Wschodniej przedstawionym przez C&W raporcie  „EMEA Fit-Out Cost Guide”, Polska uplasowała się na trzecim miejscu pod względem wysokości kosztów wykończenia wnętrz biurowych, ze średnią stawką 1010 EUR/mkw.

Raport C&W „EMEA Fit-Out Cost Guide” przedstawia podział kosztów wykończenia biur według następujących kategorii: umeblowanie, wykończenie, technologie audiowizualne i informacyjne oraz usługi profesjonalne.
W Warszawie stanowią one odpowiednio 15%, 63%, 12% i 10%.

Nowe, elastyczne modele pracy

W związku z wygaszaniem pandemii COVID-19 coraz więcej firm koncentruje swoje działania wokół ponownej organizacji pracy w biurze i przygotowania przestrzeni na powrót pracowników. Minione dwa lata zmieniły podejście do kształtowania przyjaznej i wielofunkcyjnej przestrzeni biurowej. Obecne wymagania w większym stopniu dotyczą elastyczności. Kolejnym zauważalnym trendem jest zmniejszanie liczby przypisanych biurek oraz udostępnianie mniejszych i większych sal konferencyjnych czy stref relaksu. Planując ewentualne zmiany, przedsiębiorstwa muszą dokładnie rozważyć koszty i przeznaczyć wystarczające środki finansowe na realizację danej inwestycji.

Budynki odpowiedzialne są za około 40% globalnej emisji CO2, dlatego rośnie znaczenie rozwiązań ekologicznych w projektowaniu i korzystaniu z przestrzeni biurowej. Dotyczy to m.in. emisji dwutlenku węgla związanej z materiałami budowlanymi oraz eksploatacją budynku.

Koszty aranżacji biura – w pigułce

Co więc wpływa na koszty wyposażenia przestrzeni biurowej i organizacji pracy? Na finalne stawki aranżacji przestrzeni składają się bardziej skoncentrowane miejsca pracy, o układzie których decyduje się w oderwaniu od tradycyjnego układu biurek. Skutkuje to wyższymi kosztami za metr kwadratowy. Również nowe technologie i sprzęty audiowizualne stanowią ich istotny odsetek. Do czynników tych zalicza się również rozwiązania zapewniające elastyczność miejsca pracy, nowoczesne rozwiązania meblowe, np. boksy i kabiny telefoniczne oraz certyfikowane normy zrównoważonego rozwoju i dobrego samopoczucia pracowników.

Pomimo zawirowań obserwowanych w ostatnich kilku latach, biura mają się bardzo dobrze i naszym zdaniem nadal będą pełnić funkcję miejsca do pracy, spotkań oraz budowania więzi. Zasady projektowania biur będą ewoluowały, a rozwiązania i materiały ekologiczne staną się rynkowym standardem. Każda firma planująca aranżację nowej powierzchni lub rozpoczynająca modernizację dotychczasowego biura znajdzie w naszym raporcie „EMEA Fit-Out Cost Guide” cenne informacje i wskazówki na temat potencjalnych kosztów, oparte o dane rzeczywiste zaczerpnięte ze zrealizowanych przez nas projektów – komentuje Andrew Frizell, International Partner, Head of Project & Development Services, Cushman & Wakefield.

Inteligentne apartamenty

Kiedyś były jedynie obiektami fantastycznych opowieści i wyobrażeń, później stały się dostępne dla nielicznych, aby dziś zyskiwać popularność wśród zwykłych ludzi. Mowa o inteligentnych domach i apartamentach, które stają się dostępne dla coraz większej liczby osób.

Działanie domów inteligentnych opiera się o system HMS, czasami określany jako BMS. Pierwszy skrót oznacza Home Management System, a drugi Building Management system. Dlatego też, często drugiego określenia używa się w odniesieniu do domów wolno stojących, a pierwszego w odniesieniu do mieszkań lub bloków.

Dom inteligentny dzięki wykorzystaniu systemu HMS kieruje wszystkimi domowymi instalacja i i podsystemami bez konieczności interwencji użytkownika. Działanie mieszkańca inteligentnego apartamentu czy domu ogranicza się często jedynie do odpowiedniego zaprogramowania systemu lub ewentualnych pojedynczych działań polegających na wydawaniu prostych i krótkich poleceń.

Często, system HMS obejmuje dosłownie cały dom. Oznacza to, że kieruje on wszystkim od okien, przez sprzęt RTV i AGD po podłogę i drzwi. Częściej jednak, ogranicza się jedynie do pewnej części instalacji.

Inteligentny apartament, który wyposażony jest w system HMS za zadanie ma przede wszystkim zwiększyć komfort życia mieszkańców. W tym celu ułatwia on po prostu zarządzanie poszczególnymi instalacjami domowymi.

Między innymi, za pomocą tego systemu możliwe jest kontrolowanie ogrzewania w domu. Inteligentny apartament to taki, w którym temperatura jest zmniejszana, gdy robi się zbyt gorąco i zwiększana, gdy jest chłodno, bez żadnej interwencji człowieka. System HMS połączony jest zwykle z miernikiem ciepła i instalacją grzewczą czy też klimatyzacją. Dzięki temu, w domu zawsze panuje optymalna temperatura.

Dom inteligentny może obniżać temperaturę powietrza, gdy zbytnio ona wzrasta i zwiększać gdy jest za niska, ale można też zaprogramować system zupełnie inaczej. Wiele osób programuje HMS w ten sposób, aby o określonych godzinach system, zwiększał ogrzewanie, a o innych je zmniejszał. Niewątpliwe, pomaga to zaoszczędzić nieco pieniędzy, gdyż w zwykłym domu często zapomina się o zakręcaniu kaloryferów, przez co wiele energii marnuje się na przykład wtedy, gdy mieszkanie ogrzewane jest, kiedy nikogo w nim nie ma. Warto też zwrócić uwagę na to, że można tak ustawić system, aby dom inteligentny zaczął być ogrzewany na chwilę przed naszym powrotem do domu. W takiej sytuacji, gdy wraca się do mieszkania jest w nim już ciepło, jednak w czasie bycia poza nim energia nie jest marnowana.

Niewątpliwie, w domach inteligentnych bardzo często system HMS wykorzystywany jest również do kierowania oknami i podłogami. Chodzi przede wszystkim o rolety czy też żaluzje na oknach oraz o ogrzewanie podłogowe.

Jeśli chodzi o rolety, szczególnie często korzysta się z nich po to, aby same podnosiły się rano. Dzięki temu, zamiast budzika budzą nas promienie słoneczne. Nie bez znaczenia jest też na pewno możliwość ustawienia automatycznego obniżania się rolet wieczorem.

Jeśli zaś chodzi o podłogę, przede wszystkim w inteligentnych domach ustawia się ogrzewanie tak, aby rano po przebudzeniu użytkownik wchodził do łazienki, w której podłoga jest już odpowiednio rozgrzana.

Warto zauważyć, że inteligentny apartament można zintegrować ze smartfonem czy też z tabletem. Dzięki temu zarządzanie nim staje się niezwykle proste. Można na przykład włączyć zasuwanie rolet, czy wyłączyć światło, gdy się o tym zapomniało, a jest się już poza mieszkaniem.

Na apartament czy też dom inteligentny może dziś pozwolić sobie więcej osób niż kiedyś. Jednakże, wciąż jest to większy wydatek niż kupno zwykłego mieszkania. Wydaje się jednak, że dom inteligentny jest opłacalny o tyle, że podczas użytkowania generuje spore oszczędności, dzięki temu, że nie marnuje się w nim energii na oświetlanie czy ogrzewanie mieszkania wtedy, gdy nie jest to konieczne.

Rynek nieruchomości w PL

W Polsce rynek nieruchomości premium skoncentrowany jest wokół kilku największych miast. Prym nadal wiedzie Warszawa, w której transakcje domów i mieszkań z wyższej półki stanowią połowę statystycznych zakupów. W wielkiej piątce znalazły się również: Wrocław, Trójmiasto, Kraków i Poznań.

Za dynamicznym rozwojem rynku przemawia nie tylko dobra koniunktura gospodarcza, a co za tym idzie – rozszerzająca się lista ludzi zamożnych, ale też walory inwestycyjne nieruchomości z rynku premium i luksusowego. Co ciekawe, zaliczają się do nich nie tylko nowo powstałe budynki. Trend gruntownego odrestaurowywania zabytkowych kamienic i kompleksów bądź pojedynczych budynków jest coraz mocniej widoczny, co podyktowane jest realnym popytem na tego rodzaju dobra.

Luksusem w nieruchomościach jest pustka – najciekawsze nieruchomości na rynku apartamentów to te z widokiem na pustą przestrzeń. O to w zatłoczonym i coraz mocniej zabudowanym mieście najtrudniej. Lokalizacja i architektura, naturalnie, są bardzo ważne, ale to nie koniec wymagań. Stworzenie wokół inwestycji odpowiedniej atmosfery i społeczności, tak aby mieszkaniec mógł poczuć się w niej wyjątkowo i swobodnie stanowi kolejne wyzwanie. Niektórzy deweloperzy oferują swoim nabywcom dodatkowo kompleks SPA, basen, siłownie, concierge’a, czy też najlepsze restauracje „w kapciach”. Nie oznacza to jednak, że jest to standard na tym rynku. Wiele luksusowych nieruchomości wygrywa lokalizacją i liczbą metrów, na których prywatne SPA zmieści się bez kłopotu.

Analizując rynek nieruchomości premium i luksusowych, należy zwrócić uwagę, że rządzi się on swoimi prawami. Jest znacznie bardziej odporny na krótkoterminowe wahania cen i dynamiki niż nieruchomości z niższej półki. Również wzrost stóp procentowych nie wpływa na niego bezpośrednio, dotyczy bowiem wzrostu kosztu kredytu, który rzadziej występuje w transakcjach sprzedaży na tym rynku.

Inwestycja w nieruchomość premium to dobry sposób na ulokowanie nadwyżki kapitału, przy czym nie powinna ona być traktowana jako inwestycja krótkoterminowa, bo istotny wzrost wartości to kwestia minimum kilku lat. Dlatego osoby, które liczą na szybki zwrot z inwestycji, powinny rozważyć zakup nieruchomości typowo inwestycyjnej, takiej jak mieszkania pojedyncze lub w pakietach pod najem czy też apartamenty w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach.

W głównej mierze biura nieruchomości zajmują się sprzedażą z rynku wtórnego, chociaż coraz częściej deweloperzy korzystają z usług agencji, zlecając sprzedaż swoich inwestycji.

– Dobra koniunktura na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa już od kilku lat, zarówno deweloperzy jak i banki, udzielające kredytów mieszkaniowych, przez ostatnie pięć lat notowali zwiększające się wyniki – podsumowuje Agnieszka Dąbrowska, dyrektor franczyzy ogólnopolskiej sieci biur Freedom Nieruchomości.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2018 roku oddano do użytkowania 184,8 tys. mieszkań, tj. o 3,6 proc. więcej niż przed rokiem. Na tę sytuację mają wpływ m.in.: niskie stopy procentowe, dobra sytuacja na rynku pracy – a co za tym idzie lepsza kondycja budżetów domowych – co zachęca chociażby do zmiany lokum na bardziej komfortowe.

Dodatkowo w dużych miastach nie bez znaczenia jest trend do inwestowania w mieszkania na wynajem, czy tzw. flipping jako alternatywa do braku korzystniejszych form lokowania kapitału.

Jedną z podstawowych barier formalnych wejścia na rynek nieruchomości przed wprowadzeniem ustawy deregulacyjnej (2014 rok) było uzyskanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości może dziś zostać każdy, o ile spełni wymóg obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Przepis ten obowiązuje również wtedy, gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem. To dziś jedyny ustawowy zapis, który w praktyce sankcjonuje dostęp do zawodów nieruchomościowych.

Pozostałe czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa pisemna umowa cywilnoprawna zawierana między pośrednikiem a klientem, pisemnie pod rygorem nieważności. Reguluje ona prawa i obowiązki obu stron.

Zniknęły natomiast wymogi dotyczące uzyskania kierunkowego wykształcenia, odbycia praktyki zawodowej, a przede wszystkim niekaralności.

Do pełnego obrazu sytuacji na polskim rynku nieruchomości brakuje jedynie opisu specyfiki zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kim są właściciele największych sieciowych biur nieruchomości? Jak udało im się odnieść sukces? Jak budują zespoły skutecznych agentów?

Niestety, nie ma w Polsce źródła, które ze 100-procentową pewnością wskazuje, jaka jest liczba biur nieruchomości i agentów w Polsce. Możemy posługiwać się jedynie szacunkowymi danymi. Licencję Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami uzyskało ok. 17 000 osób. Większość nie ma jednak uprawnień, działając pod nadzorem licencjonowanego przełożonego.

W wyniku ustawy deregulacyjnej z 2014 roku nawet to nie jest potrzebne do wykonywania zawodu. Szacuje się więc, że osób zajmujących się pośrednictwem jest ok. 40 000.

Na liście polecanych biur nieruchomości z całej Polski w serwisie otodom.pl zarejestrowanych jest 6 648 agencji. Swoją wizytówkę w serwisie gratka.pl założyło tymczasem 3 036 biur.

Zdecydowana większość agencji (ponad 90 procent) zatrudnia nie więcej niż 10 osób. Tylko kilka firm zbudowało struktury liczące ponad 100 agentów. Najczęściej są to sieciowe agencje nieruchomości, które posiadają ponad 300 biur w różnych miastach Polski. Działają one najczęściej w modelu franczyzowym, co zapewnia wysokie tempo wzrostu, ale też napędza rynek.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *